13.04.2018

Der Mieterrat degewo hat in einer Klausurtagung im März 2018 die Ergebnisse seiner Arbeit in 2017 bewertet und die Schwerpunkte für die nächsten Monate festgelegt. Viele Ziele konnten erreicht werden, eine Reihe von Themen werden uns aber weiterhin beschäftigen, neue Vorhaben sind hinzugekommen. Wir wollen u.a.

• die Zusammenarbeit mit den Mieterbeiräten intensivieren,
• bei den vielen Neubauprojekten darauf achten, dass das Infrastruktur des Wohnumfeldes stets mit betrachtet wird. 

Im April wurde das Arbeitsprogramm 2018 /2019 verschiedet. 

03.12.2017

Mieterhöhungserklärungen auf der Grundlage des Berliner Mietspiegels 2017 werden häufig auch mit „Zuschlägen für die Spanneneinordnung“ begründet, weil nach Auffassung degewo bestimmte „werterhöhende Merkmale“ vorliegen. Bis jetzt wurden diese Zuschläge im Anschreiben aber in keiner Weise näher erläutert, obwohl sie häufig einen Großteil des Mieterhöhungsbetrages ausmachen. Es kann sich für den Mieter also lohnen, die Rechtmäßigkeit dieser Zuschläge näher zu prüfen. 

Hier ein Beispiel, die 0,13 € führen im Ergebnis zu ca. 50 % des Mieterhöhungsbetrages:

Der Mieterrat konnte im Dialog mit degewo erreichen, dass ab sofort in die Mieterhöhungserklärungen zumindest ein ausdrücklicher Hinweis auf den vom Berliner Senat im Internet zur Verfügung gestellten Abfrageservice aufgenommen wird. Der Hinweis lautet wie folgt:

"Sie haben die Möglichkeit, unter http://www.stadtentwicklung.berlin.de/wohnen/mietspiegel/ die nun folgende Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete nachzuvollziehen und dabei über den Ansatz einzelner Ausstattungsmerkmale das Ergebnis der Spanneneinordnung zu überprüfen. Für Rückfragen zur Ermittlung oder Informationen zu den angesetzten Ausstattungsmerkmalen stehen wir gerne zur Verfügung."

Betroffene Mieterinnen und Mieter können auf dieser Seite im Internet die nach ihrer Auffassung für ihre Wohnung zutreffenden wohnwertmindernden oder wohnwerterhöhenden Merkmale für die Spanneneinordnung ankreuzen und das Berechnungsergebnis mit der Angabe im der Mieterhöhungserklärung vergleichen. Bei Unklarheiten oder Widersprüchen muss dann allerdings doch wieder beim Vermieter nachgefragt werden. 

Das ist ein erster Erfolg. Wir hätten uns allerdings gewünscht, dass degewo zukünftig direkt in der Mieterhöhungserklärung angibt, welche wohnwertmindernde oder wohnwerterhöhende Merkmale aus Vermietersicht im konkreten Fall zutreffen. Was das betrifft, bleiben wir am Ball. 

20. November 2017

Die Kooperationsvereinbarung "Leistbare Mieten, Wohnungsneubau und soziale Wohnraumversorgung", die Berliner Senat und die sechs städtischen Wohnungsbaugesellschaften Berlins ­ – darunter auch degewo ­ –­ im April 2017 geschlossen haben, sieht für ab dem 1. Januar 2017 ausgesprochene Mieterhöhungen unter bestimmten Bedingungen eine rückwirkende Reduzierung vor – wir haben berichtet.

Der Mieterrat wollten von degewo wissen, wie dies in der Praxis umgesetzt wurde:

Im Bestand der degewo waren ca. 6.430 Mietverträge von der Regelung in Ziff. 7.2 der Kooperationsvereinbarung erfasst. Die betroffenen Mieter wurden von degewo im April und - sofern sie sich darauf nicht gemeldet hatten ‑ ein weiters mal im Juni 2017 angeschrieben.

Einen Antrag auf rückwirkende Anpassung der Miete haben daraufhin ca. 4.780 Mieter gestellt. Von der Möglichkeit, eine rückwirkende Reduzierung der Mieterhöhungen zu erwirken, haben also nur ca. 74 % der grundsätzlich Berechtigten Gebrauch gemacht.

Es mag unterschiedliche Gründe geben, warum die Anpassungsmöglichkeit aus der Kooperationsvereinbarung von ca. einem Viertel der Berechtigten nicht in Anspruch genommen wurde – z. T. bestehen aus sozialen Gründen noch wirksamere Reduzierungsmöglichkeiten der Miete. Aus Sicht des Mieterrates degewo wäre es aber sinnvoller und sozialer gewesen, in der Kooperationsvereinbarung für die betroffenen Mietverträge eine automatische Anpassung durch die Wohnungsbaugesellschaften vorzusehen, ohne dem bürokratischen Antragserfordernis.

26. April 2017

Der Berliner Senat hat mit den sechs städtischen Wohnungsbaugesellschaften Berlins ­ – darunter auch degewo ­ –­ am 5. April 2017 eine Kooperationsvereinbarung "Leistbare Mieten, Wohnungsneubau und soziale Wohnraumversorgung" geschlossen.

Für Mieterhöhungen regelt diese Kooperationsvereinbarung im Wesentlichen Folgendes:

• Die Miete darf jährlich um höchstens 2 % oder alle zwei Jahre um höchstens 4 % angehoben werden.
• Härtefälle: Muss der Mieter mehr als 30 % seines Haushaltsnettoeinkommens für die Nettokaltmieten aufwenden, kann die Miete auf Antrag gesenkt werden.

 Diese Regelungen gelten:

a)      für Mieterhöhungserklärungen, die ab 01. Januar 2017 ausgesprochen wurden bzw. werden,

b)      für Mieterhöhungserklärungen, die ab dem 01. Januar 2017 wirksame geworden sind, wenn dadurch die Miete in den vergangenen vier Jahren um mehr als 8 % oder mehr als 30 €/Monat gestiegen ist (Ziff. 7.2 der Kooperationsvereinbarung).

Für eine Mieterhöhungserklärung, die ab dem 01.01.2017 wirksame geworden ist [Fall b)], bedeutet das ganz praktisch:

• Frage: Führt die aktuelle Mieterhöhung zusammen mit den Mieterhöhungen der letzten vier Jahre insgesamt zu einer Steigerung der Nettokaltmiete um mehr als 8 % oder haben die Mieterhöhungen in diesem Zeitraum insgesamt zu einer Erhöhung von mehr als 30 €/Monat geführt?
• Wenn ja, dann gilt für diese Mieterhöhung dasselbe, was wie für Mieterhöhungserklärungen nach dem 1. Januar 2017 [Fall a)]. D. h., die Miete darf maximal um 4 % erhöht werden. Die betroffene Mieterhöhung ist dann also ggf. rückwirkend entsprechend anzupassen.
• Diese nachträgliche Korrektur der aktuellen Mieterhöhung muss der Mieter aber ausdrücklich beantragen. Dabei gilt:
• • Frist: Die Kooperationsvereinbarung sieht für den vom Mieter zu stellenden Antrag keine Ausschlussfrist vor. Der Antrag sollte aber trotzdem schnellstmöglich gestellt werden.
  • Inhalt: Es genügt ein allgemeiner Antrag „auf Anpassung der letzten Mieterhöhung gemäß den Regelungen der Kooperationsvereinbarung“. Die Kooperationsvereinbarung sieht nämlich nicht vor, dass der Mieter seinen Antrag umfassend begründen muss. Ob die Voraussetzungen für eine Anpassung tatsächlich erfüllt sind, kann und muss degewo prüfen.
  • Form: Der Antrag kann schriftlich, per Fax aber auch per E-Mail gestellt werden. Ein bloß mündlicher Antrag ist grundsätzlich möglich, aber wenig empfehlenswert.

Fazit: Wer eine Mieterhöhungserklärung erhalten hat, die ab dem 01.01.2017 wirksam geworden ist, sollte in jedem Fall einen Antrag  auf Anpassung gemäß den Regelungen der Kooperationsvereinbarung stellen.

26. April 2017